核心要点
全球两大头部数据中心不动产投资信托基金 Digital Realty 与 Equinix，在市场担忧 AI 发展节奏放缓后股价遭遇重挫。 但 Digital Realty 首席执行官安德鲁・鲍尔表示，Anthropic、OpenAI、xAI 等头部 AI 企业呼吁放缓模型迭代，并不代表 AI 及其配套地产建设就此全面停工。 仲量联行全球数据中心研究与策略主管安德鲁・巴特森认为，现有 AI 模型的商业化落地仍具备广阔增长空间。
2025 年 3 月 17 日，弗吉尼亚州阿什本，Digital Realty 的数据中心。
近期，行业内出现呼吁放缓 AI 技术迭代速度的声音，这或将对全产业链造成广泛影响，房地产行业也不能置身事外。
云服务、存储、企业 IT、互联网服务均需要数据中心算力资源，而人工智能已经快速成长为拉动算力需求的核心驱动力。麦肯锡报告预测，到 2030 年，AI 将占全球数据中心算力总需求的 70%，为满足全部数据中心需求，2030 年前全球资本总投入接近 7 万亿美元；其中仅地产相关投资，未来五年规模就可达 3 万亿美元，该数据来自提供全球一站式数据中心地产服务的仲量联行。
受 AI 放缓相关言论冲击，两家行业巨头 ——Digital Realty（DLR）与 Equinix（EQIX）两大数据中心 REIT 周一股价大幅下挫。
不过 Digital Realty 首席执行官安德鲁・鲍尔在《Property Play》独家专访中称，尽管 Anthropic、OpenAI、xAI 承诺放缓 AI 迭代，这不等于 AI 以及配套的数据中心地产项目就要全部停工。
“大量数字化转型需求本身和人工智能无关，云计算业务同样保持强劲增长。坦白讲，站在我的业务视角，这些原本驱动我们业务大规模增长的需求，在 AI 热潮之下反而被市场忽视了。” 鲍尔表示。
鲍尔称，超大规模云厂商不得不做取舍：是优先发展商用云业务，还是把算力资源分配给 AI 实验室。同时，不同市场受到的影响程度也会存在差异。
Digital Realty 布局包括北弗吉尼亚、达拉斯、芝加哥、新加坡、东京、法兰克福、阿姆斯特丹，鲍尔表示，在这些市场，客户都在争抢有限机房空间。
“过去数年，我们布局的这些市场，需求一直高于供给，基础设施存在大量被压抑的需求，同时业务对地理位置高度敏感。算力负载不是随便在美国五十个州随便找个地方就能运行。我们是全球化企业，也可以在其他国家满足数据主权相关业务需求。”
分析师也认同，AI 开发节奏放缓并不会直接削弱算力硬件层面的实际需求；放缓影响的主要是新模型训练环节。
仲量联行全球数据中心研究与策略主管安德鲁・巴特森表示：“未来数年，数据中心真正的增长点在于推理业务，也就是企业与普通用户把 AI 工具融入日常工作流程。”
“目前仅有四分之一的美国人会日常使用 AI。因此即便新模型发布节奏放慢，AI 应用普及还有巨大空间，数据中心需求仍会继续上行。”
巴特森提到，黑石、贝莱德、KKR 等机构资金依然对该赛道抱有极强信心。“抛开市场头条新闻带来的扰动，行业基本面依旧相当稳固。”
鲍尔坦言，虽然资本市场会惩罚数据中心 REIT 的股价表现，但公司已经为此类情景做好准备。
“首要的一点，不能让股价短期波动左右公司战略与经营。几年前我们就迭代了融资模式，毕竟我们属于资本高度密集型行业。”
据公司披露，Digital Realty 在建项目总规模达 200 亿美元，2023 年末该数值仅为 100 亿美元。
“我们正在推进新一轮私人资本募集，也落地了多个专项合资项目。资产负债表已经调整到最优状态，流动性充足、杠杆水平处于低位，足以应对潜在市场风暴。当然，我并不是说当下已经到了世界末日般的危机。”
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